El Gobierno español ha presentado este 26 de julio de 2026 ante los grupos parlamentarios el borrador del real decreto ley para responder a la denominada emergencia habitacional. El texto, aún abierto a modificaciones, será aprobado formalmente en el Consejo de Ministros este martes y enfrenta una incierta tramitación parlamentaria. Según fuentes parlamentarias consultadas por La Vanguardia, la coalición gubernamental busca sumar apoyos mediante un abanico amplio de medidas, pero la falta de consenso en temas clave —como el control de precios y la fiscalidad del alquiler— complica su aprobación definitiva.
Bonificaciones fiscales para arrendadores e inquilinos jóvenes
El borrador contempla una estrategia dual: incentivar el alquiler asequible y proteger a los colectivos más vulnerables. Una de las medidas más novedosas es la bonificación del 100 % en el IRPF para arrendadores que renueven contratos sin subir el precio, especialmente cuando el inquilino es menor de 35 años. Esta bonificación también aplica si se firma un nuevo contrato cuya renta inicial no supere el límite máximo del precio aplicable según los índices de precios de referencia.
Voces de expertos: «Es un estímulo limitado, no una solución estructural»
El economista Javier Gómez, investigador del Instituto de Estudios Fiscales, advierte: «Estas bonificaciones reducen la carga fiscal, pero no resuelven la escasez de oferta. Sin más viviendas en el mercado, el efecto será marginal». Por su parte, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) critica que el texto no incluya mecanismos de sanción a la especulación ni límites efectivos a los precios en zonas tensionadas.
Deducción del 10,05 % para menores de 35 años
Los inquilinos menores de 35 años podrán deducirse el 10,05 % de las cantidades pagadas por alquiler, siempre que cumplan con requisitos de renta y residencia. La deducción se reduce progresivamente hasta el 70 % si se superan ciertos umbrales económicos o si el contrato no incluye cláusulas de actualización vinculadas al IPC. Esta medida forma parte de un paquete más amplio que incluye la ampliación del Consorci de la Zona Franca como agente de promoción de vivienda pública en zonas urbanas estratégicas.
Cronología clave del proceso legislativo
- 15 de julio de 2026: El Ministerio de Vivienda presenta el primer borrador interministerial.
- 22 de julio de 2026: Se inician reuniones técnicas con los grupos parlamentarios en el Congreso.
- 26 de julio de 2026: El Gobierno difunde el texto definitivo preliminar y anuncia su aprobación en Consejo de Ministros.
- Primeros días de agosto de 2026: Comienza el trámite de urgencia en el Congreso, con previsión de votación antes del 15 de septiembre.
Antecedentes y contexto
La crisis habitacional en España ha escalado desde 2022, cuando los precios del alquiler en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia aumentaron más del 45 % en tres años, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En 2024, el Gobierno aprobó la Ley de Vivienda, que introdujo límites a los precios en zonas tensionadas y obligó a los fondos de inversión a destinar el 30 % de su parque a alquiler social. Sin embargo, su aplicación fue bloqueada parcialmente por el Tribunal Constitucional en marzo de 2025, tras recursos presentados por comunidades autónomas y asociaciones empresariales.
El Presupuesto General del Estado 2026, aprobado en abril de 2026, incluyó 1.200 millones de euros para vivienda pública, pero solo el 38 % ha sido ejecutado hasta julio. Mientras tanto, el Consorci de la Zona Franca ha gestionado 4.200 viviendas en Cataluña, pero su expansión a otras regiones enfrenta resistencia legal y administrativa. El real decreto ley de 26 de julio de 2026 busca reactivar esa estrategia con herramientas fiscales, aunque sin modificar la normativa urbanística ni los planes generales de ordenación urbana —ámbitos competenciales de las comunidades autónomas.
Marco legal y tensiones institucionales
El decreto se sustenta en el artículo 86 de la Constitución Española, que permite decretos leyes en casos de extraordinaria y urgente necesidad. Sin embargo, el Consejo de Estado ha advertido, en informe previo, que la calificación de «emergencia habitacional» debe respaldarse con datos objetivos y actualizados, no solo con indicadores de precios, sino también con tasas de esfuerzo residencial y stock disponible. Además, el Tribunal de Cuentas ha abierto una auditoría sobre la gestión de fondos del Fondo Estatal de Vivienda, tras denuncias de retrasos en la adjudicación de ayudas en Madrid y Málaga.
