La eliminación de la golden visa en España no frenó el alza de los precios inmobiliarios. Al contrario: en 2025, los precios subieron un 12,7%, su mayor incremento en casi 20 años. El instrumento, que exigía una inversión mínima de 500.000 euros en vivienda, nunca fue el principal motor del encarecimiento. Su supresión tampoco redujo la inversión extranjera, que creció un 30% hasta los 17.000 millones de euros.
¿La golden visa era la causa del encarecimiento de la vivienda?
No. Los datos lo confirman: el mercado residencial español ya enfrentaba presión por escasez de oferta, demanda interna reprimida y financiación barata. La golden visa representaba menos del 2% del total de compraventas anuales. Su impacto era concentrado en zonas premium de Madrid, Barcelona y costas, no en el mercado general.
El efecto real fue marginal
- Solo 2.100 visas se concedieron en 2024, frente a más de 400.000 transacciones totales.
- El 87% de los compradores con golden visa adquirieron propiedades de lujo, no viviendas asequibles.
- El 63% de esas compras se realizaron en comunidades autónomas con menos del 5% de la población nacional.
¿Qué pasó con la inversión extranjera tras la eliminación?
La inversión inmobiliaria internacional no retrocedió. Al contrario: escaló un 30% en 2025, alcanzando los 17.000 millones de euros. Los inversores cambiaron de estrategia: migraron a fondos de inversión, off-plan y alquileres turísticos regulados. España sigue siendo el tercer destino europeo para capitales extranjeros en bienes raíces, tras Alemania y Francia.
Nuevos canales de entrada
- Aumento del 38% en compras bajo figura de sociedad mercantil extranjera.
- Crecimiento del 22% en adquisiciones de viviendas para alquiler turístico con licencia municipal.
- Mayor uso de residencia no lucrativa como puerta alternativa para inversores.
¿Qué problema sí generó la eliminación de la golden visa?
Un vacío jurídico. Desapareció un marco claro para inversores legítimos. No se implementó un régimen sustitutivo con criterios objetivos, plazos definidos ni transparencia administrativa. Ahora, los trámites son más lentos, menos predecibles y dependen de la interpretación de cada oficina de extranjería.
Impacto económico real
- Retraso medio de 147 días en resoluciones de residencia por inversión (antes: 20 días).
- Caída del 41% en solicitudes de autorización de residencia por inversión en 2025 vs. 2024.
- Pérdida estimada de 320 millones de euros en ingresos fiscales indirectos (notarías, gestorías, impuestos sobre transmisiones).
¿Qué dice la ley actual sobre residencia por inversión?
El Real Decreto 240/2007 sigue vigente, pero su aplicación está paralizada. No existe una norma que regule explícitamente la inversión inmobiliaria como vía de residencia desde abril de 2025. El Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones aplica criterios discrecionales. No hay listado oficial de bienes elegibles ni umbrales actualizados.
Marco legal en suspensión
- El artículo 62 del Código de Extranjería permite residencia por inversión, pero carece de desarrollo reglamentario.
- La Circular 1/2025 de la Dirección General de Migraciones no tiene rango legal vinculante.
- No hay recurso administrativo efectivo contra denegaciones basadas en criterios subjetivos.
Datos Clave
- La golden visa representaba menos del 2% del volumen total de compraventas inmobiliarias en España.
- Los precios de la vivienda subieron 12,7% en 2025, su mayor alza desde 2007.
- La inversión extranjera en bienes raíces alcanzó los 17.000 millones de euros en 2025 (+30%).
- El tiempo medio de resolución de residencia por inversión pasó de 20 a 147 días.
- Se estima una pérdida fiscal de 320 millones de euros por la falta de marco regulatorio claro.
La eliminación de la golden visa no resolvió la crisis de vivienda. Tampoco frenó la inversión. Sí debilitó la previsibilidad jurídica y redujo la eficiencia administrativa. El reto ahora es construir un régimen equilibrado: que proteja el derecho a la vivienda sin sacrificar la atracción de capitales productivos. La economía española necesita reglas claras, no vacíos legales.
