El mercado hipotecario español ha roto una racha de 22 meses consecutivos de crecimiento. En mayo de 2026, se firmaron 42.213 hipotecas, un 0,1% menos que en el mismo mes de 2025, según datos oficiales del INE publicados el 20 de julio. No es una caída brusca, pero sí un punto de inflexión: la primera señal tangible de que el ciclo expansivo del crédito inmobiliario está entrando en una fase de consolidación —y posiblemente de desaceleración— tras más de un año de aceleración en precios y volumen.
El freno llega tras un año de sobrecalentamiento
El estancamiento de las hipotecas no aparece en el vacío. Entre enero y mayo de 2026, las compraventas de viviendas cayeron un 3,4% en todo el territorio nacional. Esa desaceleración en las transacciones ya anticipaba un cambio de ritmo. Lo que sorprende es que, hasta mayo, el número de préstamos había seguido subiendo pese a la menor actividad real: una paradoja explicada por la financiación fácil y los perfiles especulativos.
“El mercado entra en una nueva fase del ciclo hipotecario”
Así lo afirma María Matos, directora de estudios de Fotocasa, citada en el informe del 20 de julio. Su análisis subraya que, aunque el volumen de operaciones sigue “muy elevado”, las entidades financieras están aplicando criterios más estrictos de selección de clientes. “La disponibilidad de crédito no ha desaparecido, pero sí se ha vuelto más selectiva”, explica Matos. Este ajuste responde al endurecimiento progresivo de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que mantiene los tipos de interés en niveles restrictivos para contener la inflación.
Tipos de interés en máximos desde junio de 2025
En mayo, el tipo de interés medio para hipotecas sobre viviendas alcanzó el 2,98%, siete centésimas por encima del registrado en mayo de 2025. Es el nivel más alto desde junio de 2025, aunque aún lejos del pico del 3,2% registrado en 2024. El plazo medio de amortización se mantuvo estable en 25 años, lo que sugiere que los compradores siguen priorizando la sostenibilidad mensual sobre la reducción del coste total.
El importe medio de las hipotecas también subió: 174.866 euros, un 9,7% más que en mayo de 2025. Este incremento refleja, en parte, el encarecimiento sostenido del precio de la vivienda, que no ha mostrado signos de corrección en los últimos 18 meses. En Catalunya, por ejemplo, el 6% de las viviendas compradas se revenden antes de dos años, según datos del Consorci de la Zona Franca, lo que evidencia una fuerte presencia de inversión especulativa en zonas urbanas clave.
Antecedentes y contexto
- Enero 2024: El BCE inicia una pausa en las subidas de tipos tras once aumentos consecutivos. El tipo de interés de referencia se fija en el 4,5%.
- Marzo 2025: El INE registra el máximo histórico de hipotecas mensuales: 44.102 operaciones, impulsadas por la demanda reprimida y la confianza en una futura bajada de tipos.
- Octubre 2025: El Gobierno aprueba el Presupuesto General del Estado 2026, que incluye medidas de contención fiscal para el sector inmobiliario, como la revisión del régimen de deducciones por vivienda habitual.
- Febrero 2026: El Banco de España advierte en su informe semestral sobre “riesgos crecientes de sobrevaloración en segmentos urbanos de alta demanda”.
- Mayo 2026: Primer dato de estancamiento interanual en hipotecas desde julio de 2024.
El marco legal también ha evolucionado: la Ley de Vivienda sigue vigente, pero su aplicación varía entre comunidades autónomas. En Barcelona, por ejemplo, el Ayuntamiento ha reforzado los controles sobre los contratos de arrendamiento turístico, mientras que en Madrid se han flexibilizado los requisitos para la rehabilitación de viviendas protegidas.
¿Qué dicen los afectados?
- Javier Rojas, agente inmobiliario en Barcelona: “En los últimos tres meses, el 40% de mis clientes ha retirado sus ofertas tras una segunda revisión de solvencia bancaria. Antes bastaba con dos nóminas; ahora piden tres, plus de ahorro y hasta historial crediticio de cinco años”.
- Ana López, compradora en Valencia, que formalizó su hipoteca en mayo: “Me aprobaron el préstamo, pero con un interés del 3,15% y una comisión de apertura del 1,2%. Hace dos años, mi hermano pagaba el 2,4% sin comisiones”.
- Consorci de la Zona Franca: En su último informe sobre el mercado residencial catalán, señala que “la rotación acelerada de viviendas en zonas como El Raval o Poblenou está distorsionando los indicadores de accesibilidad real”.
El estancamiento de las hipotecas no implica una crisis inminente, pero sí un cambio estructural: el mercado ya no se sostiene solo en la demanda, sino en la capacidad real de endeudamiento. Y esa capacidad, ahora, está bajo escrutinio.
