En los últimos años, la proliferación de viviendas turísticas ha generado un intenso debate en muchas ciudades del mundo, y Bilbao no es la excepción. La capital vizcaína ha implementado una serie de restricciones para regular este tipo de alojamientos, buscando equilibrar el acceso a la vivienda para los residentes y la demanda turística. Este artículo examina las recientes modificaciones en la normativa y su impacto en el mercado de viviendas turísticas en Bilbao.
**Cambios en la Normativa del PGOU**
Desde la aprobación inicial de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en enero de 2025, el Ayuntamiento de Bilbao ha comenzado a aplicar nuevas restricciones para la creación de viviendas turísticas. Una de las principales medidas es que los nuevos pisos turísticos ubicados en zonas consideradas saturadas deben contar con un acceso independiente. Esto significa que los inquilinos de estos alojamientos no podrán compartir el acceso con los residentes del edificio, lo que implica que los propietarios deberán tener un local en la planta baja para cumplir con esta normativa.
Además, las habitaciones de uso turístico ahora se equiparan a las viviendas residenciales, lo que busca evitar que los alojamientos turísticos eludan las limitaciones impuestas a las viviendas. Esta medida se suma a las restricciones ya existentes desde 2017, que limitaban la posibilidad de establecer viviendas turísticas en las plantas superiores de los edificios residenciales, permitiendo solo un uso turístico por edificio en áreas como el Casco Viejo y Bilbao La Vieja.
**Impacto en el Mercado de Viviendas Turísticas**
A pesar de la creciente demanda de alojamientos turísticos, los datos indican que la proporción de viviendas turísticas en Bilbao es relativamente baja. Actualmente, solo representan un 0,7% del total de viviendas en la ciudad. Desde la modificación del PGOU, solo se han autorizado ocho nuevos pisos turísticos, y otros cinco están pendientes de resolución. Ninguno de estos nuevos alojamientos se encuentra en las zonas saturadas, como el Casco Viejo o Indautxu, donde las restricciones son más severas.
La situación se ha complicado aún más desde la suspensión cautelar de nuevas licencias en noviembre de 2024, que se mantuvo hasta la aprobación inicial de la modificación del PGOU. Durante este periodo, el Ayuntamiento emitió 95 informes para la revisión de alojamientos turísticos, de los cuales 68 correspondían a propiedades ya registradas antes de la suspensión. Esto ha resultado en la baja de 11 alojamientos del censo vasco, mientras que otros ocho expedientes están pendientes de resolución.
La reducción en el número de alojamientos turísticos es notable. En noviembre de 2024, había 1.076 viviendas turísticas registradas, cifra que ha disminuido a 1.059 en septiembre de 2025. En contraste, el número de habitaciones de uso turístico se ha mantenido estable en 291. Esta tendencia sugiere que las restricciones están teniendo un efecto tangible en la disponibilidad de alojamientos turísticos en la ciudad.
**Desafíos Legales y Futuras Modificaciones**
El Ayuntamiento de Bilbao está actualmente revisando las alegaciones presentadas en respuesta a la modificación del PGOU, y aún no se ha determinado una fecha para su aprobación definitiva. Las autoridades municipales son conscientes de que deben garantizar que la normativa sea sólida desde el punto de vista legal, especialmente tras el recurso presentado por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia en 2017. La preocupación por posibles recursos contencioso-administrativos es palpable, y los funcionarios están trabajando para asegurar que las medidas adoptadas sean duraderas y efectivas.
Además, la Ley de Propiedad Horizontal, que entró en vigor el 3 de abril de 2025, exige que las viviendas turísticas obtengan la aprobación del 60% de los vecinos del edificio, lo que complica aún más la situación para los promotores. Esta nueva regulación, junto con la obligación de registrar las viviendas turísticas en el registro de la propiedad, está ayudando a identificar y eliminar aquellos alojamientos que no cumplen con las normativas vigentes.
En resumen, las restricciones impuestas por el Ayuntamiento de Bilbao reflejan un esfuerzo por equilibrar las necesidades de los residentes y la demanda turística. A medida que la ciudad continúa enfrentando desafíos en el acceso a la vivienda, las decisiones tomadas en torno a las viviendas turísticas serán cruciales para el futuro del mercado inmobiliario en Bilbao. Las autoridades locales están comprometidas en encontrar soluciones que beneficien tanto a los ciudadanos como a los visitantes, en un contexto donde la presión sobre el mercado de la vivienda es cada vez más evidente.
