El mercado de la vivienda en España está experimentando un crecimiento acelerado, con proyecciones que indican un aumento significativo en los precios de los inmuebles. Según un reciente análisis de Caixabank Research, se espera que los precios de los pisos aumenten un 9% en 2025, superando las expectativas iniciales y reflejando una dinámica de mercado claramente expansiva. Este incremento se produce en un contexto donde la demanda de vivienda se ha intensificado, impulsada por varios factores económicos y sociales.
La economista Judit Montoriol, responsable del informe, destaca que el primer trimestre de 2025 ha visto un crecimiento del 13,7% en las compraventas interanuales, lo que representa un total de 673.000 transacciones en los últimos doce meses hasta marzo. Este número supera el pico anterior registrado en 2022, cuando el sector inmobiliario comenzó a recuperarse tras la parálisis provocada por la pandemia de COVID-19. La combinación de un aumento en la renta disponible y la reducción de los tipos de interés ha contribuido a este repunte en la actividad del mercado.
Sin embargo, a pesar de este crecimiento, se prevé que el encarecimiento de la vivienda continúe superando el aumento de la renta de los hogares. Para 2025, se estima que la renta bruta disponible crecerá un 5,5%, mientras que la renta media por hogar aumentará entre un 3,5% y un 2,5%. Esto plantea un desafío significativo para los potenciales compradores, especialmente para los jóvenes y las familias de bajos ingresos, quienes se verán más afectados por la creciente dificultad para acceder a una vivienda asequible.
### Proyecciones para el Futuro del Mercado Inmobiliario
A medida que se mira hacia el futuro, Caixabank prevé que el crecimiento de los precios de la vivienda se moderará en 2026, con un aumento estimado del 5,7%. Esta desaceleración se atribuye a la anticipación de un crecimiento más lento de la economía española y a la pérdida de impulso de algunos factores que han estado impulsando la demanda, como la reducción de los tipos de interés y la moderación de la inflación. Montoriol aclara que, aunque el ritmo de crecimiento se normalizará, no se espera que el mercado entre en una fase de debilidad.
Uno de los principales problemas que enfrenta el mercado inmobiliario es la falta de oferta. A pesar del reciente aumento en los visados de obra nueva, la oferta sigue sin satisfacer la creciente demanda. La mejora del poder adquisitivo, la disminución de los tipos de interés y el interés de los compradores extranjeros están impulsando la demanda de vivienda, lo que hace que la situación sea aún más complicada. Si el ritmo de compraventas se mantiene, se espera que el año cierre con aproximadamente 670.000 transacciones.
La situación actual del mercado inmobiliario recuerda a las dinámicas que llevaron a la burbuja inmobiliaria de 2007, pero hay diferencias clave. A diferencia de aquella época, el aumento de los precios en la actualidad está respaldado por una demanda robusta y un déficit de vivienda acumulado, especialmente en áreas con alta presión demográfica. Además, el nivel de endeudamiento de los hogares y del sector promotor es relativamente bajo, lo que sugiere que el mercado no está tan expuesto a riesgos como en el pasado.
### Desafíos de Accesibilidad y Necesidad de Vivienda Asequible
A medida que los precios de la vivienda continúan aumentando, la accesibilidad se convierte en un tema crítico. La ratio de accesibilidad a la vivienda, que mide la relación entre el precio de la vivienda y la renta bruta disponible, ha mostrado un ligero empeoramiento, pasando de 7,07 en el cuarto trimestre de 2023 a 7,25 en el cuarto trimestre de 2024. Este aumento indica que el esfuerzo necesario para acceder a una propiedad ha crecido, lo que representa un desafío significativo para muchos hogares.
La economista de Caixabank Research subraya la importancia de incrementar la oferta de vivienda asequible, especialmente en las zonas donde la demanda es más intensa. A pesar de que el esfuerzo hipotecario teórico ha disminuido gracias a la caída de los tipos de interés, situándose en el 34,4% en el cuarto trimestre de 2025, la realidad es que muchos hogares aún enfrentan dificultades para acceder a la vivienda.
En este contexto, es crucial que se implementen políticas que fomenten la construcción de viviendas asequibles y que se aborden las necesidades de los grupos más vulnerables, como los jóvenes, las familias de bajos ingresos y la población inmigrante. La situación actual del mercado inmobiliario requiere una atención urgente para garantizar que todos los ciudadanos tengan la oportunidad de acceder a una vivienda digna y asequible.
