En los últimos años, el fenómeno de las donaciones de vivienda entre familiares ha cobrado una relevancia notable en España, especialmente en el contexto de la crisis de acceso al mercado inmobiliario. Cada vez más progenitores optan por regalar un inmueble a sus hijos en vida, una tendencia que ha sido respaldada por los datos del Consejo General del Notariado. En 2024, se registraron casi 55,000 donaciones de vivienda, y en el primer semestre de 2025, ya se habían realizado 26,923, cifras que superan con creces los niveles previos a la pandemia. Este crecimiento, que alcanza casi el 70% en un periodo de siete años, refleja una clara respuesta a las dificultades que enfrentan los jóvenes para acceder a la vivienda.
La portavoz del Consejo General del Notariado, Teresa Barea, explica que estas donaciones se perciben como un adelanto de herencia, una manera de ayudar a los hijos a sortear las barreras económicas actuales. En este sentido, el porcentaje de jóvenes que participan en la compra de inmuebles ha caído drásticamente, representando solo el 9% del total. Este fenómeno también se ha manifestado en Catalunya, donde, a pesar de una fiscalidad menos favorable, se ha observado un aumento en las donaciones de vivienda y dinero para facilitar la adquisición de un hogar. Raquel Iglesias, vicedecana del Col·legi Notarial de Catalunya, señala que en el primer semestre de 2024 se autorizaron 9,053 donaciones, de las cuales 2,198 correspondieron a viviendas. En el primer semestre de 2025, el número de donaciones creció aún más, alcanzando las 10,592, con 2,340 de ellas incluyendo viviendas.
Este aumento en las donaciones no se limita a la transferencia de propiedades. Los padres también están donando dinero en efectivo para ayudar a sus hijos a cubrir los costos de entrada de una vivienda o para hacer frente a las cuotas de una hipoteca. Aunque no existen estadísticas precisas sobre estas donaciones monetarias, los notarios han notado un incremento en este tipo de apoyo financiero. Además, se ha observado una tendencia creciente en la transmisión simultánea de vivienda y dinero, lo que permite a los hijos realizar las reformas necesarias en los inmuebles que reciben.
La distribución geográfica de las donaciones de vivienda en España revela diferencias significativas. Entre 2021 y 2024, Andalucía registró aproximadamente 38,000 donaciones, mientras que Madrid alcanzó casi 30,000. En contraste, Catalunya reportó solo 18,000 donaciones en el mismo periodo. Estas cifras se explican en parte por la carga fiscal asociada a las donaciones. La vicedecana del Col·legi Notarial de Catalunya destaca que la fiscalidad en esta comunidad es bastante exigente, lo que puede desincentivar a las familias a realizar donaciones. Se sugiere que una reforma fiscal podría facilitar la circulación de riqueza y patrimonio, haciendo que las donaciones sean más atractivas.
La donación de vivienda se considera una transferencia en vida, lo que implica que el receptor debe pagar el impuesto de donaciones, que es progresivo y varía según la comunidad autónoma. En Catalunya, los tipos impositivos oscilan entre el 5% y el 9%, dependiendo del tramo. Además, puede haber una plusvalía municipal a considerar. Por otro lado, el donante debe declarar cualquier ganancia patrimonial en su declaración de la renta, aunque los mayores de 65 años están exentos de tributación. En Andalucía, la reforma del impuesto de sucesiones y donaciones ha llevado a un aumento significativo en las donaciones, pasando de 1,656 en 2018 a cerca de 10,000 en 2024. Esto se atribuye a las condiciones más favorables que se han implementado desde la llegada de Juanma Moreno a la Junta.
En Madrid, se ha aprobado recientemente una reducción del impuesto de sucesiones y donaciones entre familiares, lo que podría impulsar aún más las donaciones en los próximos años. Sin embargo, algunos expertos advierten que estas ayudas fiscales tienden a beneficiar más a las personas con grandes patrimonios inmobiliarios que a la clase media. Es importante destacar que la tributación por donaciones suele ser más alta que la que se aplica a las herencias, lo que puede desincentivar a algunas familias a optar por esta vía.
A pesar de los desafíos fiscales, las donaciones de vivienda siguen siendo una opción popular entre las familias. Desde el Consejo General del Notariado se considera que estas acciones representan un acto de solidaridad intergeneracional. Además, se ha comenzado a notar un aumento en las donaciones de abuelos a nietos, lo que sugiere que la tendencia podría continuar en el futuro. La situación actual del mercado inmobiliario y las dificultades económicas que enfrentan los jóvenes han llevado a muchas familias a buscar alternativas para asegurar el bienestar de sus seres queridos, y las donaciones de vivienda se han convertido en una herramienta clave en este proceso.
