La dinámica del mercado inmobiliario en España ha experimentado un cambio significativo en los últimos años, especialmente en lo que respecta a la vivienda de segunda mano. Este segmento del mercado ha visto un aumento en los precios que supera incluso a la obra nueva, lo que ha llevado a una serie de transformaciones en la forma en que los españoles buscan y adquieren propiedades. En este artículo, exploraremos las razones detrás de este fenómeno y cómo está afectando a los compradores y a la economía en general.
**Causas del Aumento de Precios en la Vivienda Usada**
Desde el segundo trimestre de 2024, el mercado de la vivienda de segunda mano ha comenzado a mostrar un crecimiento acelerado en sus precios. Este cambio se ha visto impulsado por varios factores, entre los que destaca la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que ha facilitado el acceso al crédito. Con un aumento interanual del 8,1% en el primer trimestre de 2025, la vivienda usada ha alcanzado precios que no se veían desde 2007, superando los 2.000 euros por metro cuadrado en promedio.
Uno de los aspectos más sorprendentes de esta tendencia es que, en algunas regiones como Madrid y Canarias, los precios de la vivienda de segunda mano ya son más altos que los de la obra nueva. En Madrid, por ejemplo, el precio medio del metro cuadrado de un inmueble usado se situó en 3.556 euros, mientras que el de la vivienda nueva fue de 3.420 euros. Esta situación se debe a una combinación de factores, incluyendo la crisis del alquiler, el aumento de inversores en el mercado y la escasez de vivienda nueva.
La construcción de nuevas viviendas ha sido insuficiente para satisfacer la creciente demanda, que ha sido impulsada por el aumento demográfico y la inmigración. En 2024, se completaron alrededor de 100.000 viviendas de obra nueva, una cifra que palidece en comparación con el pico de 641.000 unidades construidas en 2007. Esta falta de oferta ha llevado a que la vivienda de segunda mano se convierta en la opción más viable para muchos compradores.
**El Comportamiento del Comprador en el Mercado Actual**
La demanda de vivienda de segunda mano ha superado a la de alquiler en los últimos tres años, con un 48% de los interesados buscando comprar y un 41% buscando alquilar. Este cambio en el comportamiento del consumidor se ha visto reflejado en el mercado, donde la competencia por adquirir propiedades se ha intensificado. Según datos recientes, casi un tercio de las operaciones de compraventa se realizan al contado, lo que indica que muchos compradores están dispuestos a invertir grandes sumas de dinero en propiedades, a menudo como una forma de inversión.
El fenómeno del «house flipping» también ha cobrado fuerza, donde inversores compran propiedades, las reforman y las venden a un precio más alto. Este tipo de operaciones están aumentando, lo que contribuye a la presión sobre los precios de la vivienda de segunda mano. La competencia es feroz, y en muchos casos, los compradores no se limitan a buscar en portales inmobiliarios, sino que acuden directamente a preguntar por propiedades disponibles.
Además, el mercado presenta un desequilibrio notable, donde un 81% de los participantes busca comprar y solo un 12% está dispuesto a vender. Esta disparidad ha llevado a una situación en la que los precios continúan aumentando, ya que la oferta no puede satisfacer la demanda existente.
Los expertos advierten que, aunque el aumento de las compraventas puede parecer positivo, es crucial entender quiénes están comprando. Un porcentaje significativo de las transacciones se está realizando por personas con patrimonio que no necesariamente buscan una vivienda para residir. Esto plantea interrogantes sobre la accesibilidad del mercado para familias y jóvenes que desean adquirir su primera vivienda.
**El Futuro del Mercado Inmobiliario**
El panorama actual del mercado inmobiliario en España es complejo y está marcado por una serie de desafíos. La Conferencia de Presidentes que se llevará a cabo en Barcelona abordará la crisis de la vivienda, aunque las comunidades gobernadas por el Partido Popular han expresado su desacuerdo con la agenda del Gobierno central. La falta de un consenso en torno a las políticas de vivienda podría complicar aún más la situación.
A medida que el mercado continúa evolucionando, es evidente que la vivienda de segunda mano seguirá siendo un componente clave del sector inmobiliario. La combinación de precios en aumento, una demanda insatisfecha y un acceso al crédito más controlado sugiere que los próximos años serán cruciales para definir el futuro del mercado de la vivienda en España. La necesidad de políticas efectivas que aborden la crisis de la vivienda es más urgente que nunca, ya que la situación actual podría tener repercusiones significativas para la economía y la sociedad en su conjunto.
